Immobilier: Marrakech davantage attractif face au métropoles européennes (Rapport)

Un rapport de Knight Frank, spécialiste de l’immobilier de luxe publié récemment met en évidence la compétitivité de Marrakech par rapport aux grandes capitales européennes, soulignant l’attractivité des prix, l’évolution des profils d’acheteurs et le dynamisme des infrastructures.

C’est une étude de haute facture, pourrait-on dire, qui a été consacré à la ville ocre, et pour une double raison. La première étant la crédibilité dont elle jouit, en ce sens qu’elle a été effectuee par Knight Frank, qui a droit de cité en matière d’immobilier. Centenaire révolu, le cabinet jouit d’une notoriété internationale et a pour signature la très réputé Wealth report, véritable bible du marché du luxe et de la richesse qui présente les tendances mondiales en matière de patrimoine et la performance des marchés immobiliers de luxe à l’échelle mondiale.

La seconde raison relève de l’aspect inédit du travail. C’est en effet pour la première fois qu’une étude est spécifiquement réalisée sur le marché immobilier résidentiel haut de gamme « prime » de Marrakech.

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Pour en venir aux résultats de l’étude, ils révèlent que les biens « prime » à Marrakech se négocient entre 5 500 et 7 000 € le m², soit en moyenne 6 000 €. Cette hausse de 10 à 15 % observée ces deux dernières années reste néanmoins inférieure aux niveaux pratiqués dans les grandes métropoles européennes : Lisbonne (10 730 €), Paris (23 000 €) ou Londres (26 000 €).

Ainsi, Marrakech apparaît comme une alternative crédible et compétitive. Comme le souligne Mark Harvey de Knight Frank, «les acheteurs comparent Marrakech à d’autres marchés mondiaux de résidences secondaires et reconnaissent la valeur relative qu’elle offre, en particulier dans le segment haut de gamme».

Par ailleurs, l’activité de promotion immobilière s’est intensifiée depuis la pandémie de Covid. Toutefois, l’inégalité des normes de livraison a créé un marché à deux vitesses, concentrant la demande dans des complexes établis et gérés par des professionnels. Cette réalité renforce l’intérêt pour les projets sécurisés et de qualité, qui constituent désormais la référence pour les acheteurs internationaux.

Marrakech: un marché en mutation et plus international

Au‑delà des prix, l’étude met en évidence une transformation du profil des acquéreurs. Si la France et le Royaume‑Uni demeurent en tête, la diaspora marocaine, les acheteurs du Moyen‑Orient, des États‑Unis et de Dubaï deviennent des moteurs clés. Cette diversification s’accompagne d’un rajeunissement des acheteurs, souvent âgés de 40 à 50 ans et issus de secteurs dynamiques comme la technologie.

Là-dessus, Stella de Bagneux, agent référent Knight Frank, observe que «les acheteurs de biens haut de gamme sont de jeunes familles, des professionnels du secteur technologique, des ménages du Moyen‑Orient et des résidents de Dubaï à la recherche d’alternatives».

De surcroît, ces nouveaux venus privilégient un parcours «location d’abord», testant la ville avant d’investir. «Il faut prendre en considération l’importance du parcours location d’abord. C’est un vivier pour les ventes futures et un indicateur clé de la profondeur du marché», explique Stella de Bagneux. Cette approche traduit une demande plus réfléchie et structurée, qui consolide la profondeur du marché immobilier de Marrakech.

Une attractivité renforcée par les infrastructures

En parallèle, la ville séduit désormais pour d’autres raisons que son climat. Les nouveaux acquéreurs apprécient la culture, les écoles internationales, la santé, la sécurité et les infrastructures en développement, fait savoir le rapport. De plus, la co‑organisation de la Coupe du monde 2030 par le Maroc accélère les grands projets : extension de la ligne TGV Casablanca‑Marrakech et doublement de la capacité de l’aéroport Menara. Ces investissements renforcent la connectivité internationale et soutiennent la dynamique immobilière.

Dans cette logique, Knight Frank assure que les projets hôteliers et résidentiels portés par des marques internationales comme Mandarin Oriental, Aman ou Fairmont restent des atouts majeurs. Ils offrent une garantie de qualité et de confiance, recherchée par les acheteurs internationaux. En revanche, le cabinet rappelle que la qualité de construction peut varier considérablement en dehors de ces complexes, rendant indispensable une vérification préalable.

Perspectives et fiscalité avantageuse

Enfin, l’étude souligne que Marrakech est en train de passer d’un marché opaque, axé sur le mode de vie, à une destination de résidence secondaire plus structurée et d’envergure internationale. Un parc immobilier de haute qualité limité, une demande internationale en hausse et l’amélioration des infrastructures devraient soutenir la croissance, avec une progression attendue de 6 % des valeurs de prestige en 2026.

À cela s’ajoute un environnement fiscal favorable : absence d’impôt sur la fortune et sur les successions, conventions pour éviter la double imposition, frais transactionnels et taxes annuelles jugés compétitifs. Ces éléments rassurent les investisseurs et renforcent l’attractivité de Marrakech face aux grandes métropoles européennes.

Ainsi, grâce à des prix compétitifs, une demande internationale en expansion et des infrastructures en plein essor, Marrakech se positionne désormais comme une alternative crédible aux grandes capitales européennes, affirmant son statut de destination de résidence secondaire haut de gamme.